港督府的那一道厚重黑色鐵門在身后緩緩地合攏，隔絕門外鼎沸的人聲和刺眼的閃光燈。
林火旺走在鋪著深紅地毯的長廊上，身旁是亦步亦趨、神情緊繃的高喬浩。林火旺的目光十分平靜地掃過兩側墻上，那里掛著歷任港督的畫像，就是他的內心卻在回溯著，這片土地未來二十多年的發展軌跡。
居者有其屋?。?！
這是多么好的初衷??！
林火旺在心中忍不住感嘆了起來。
他記得很清楚，在真實的歷史上，麥理浩正是要在今年的年底首次拋出類似的計劃，試圖緩解港島底層惡劣的居住困境。
不管他是為了政績，還是真的為了港島的底層民眾也好。
他的這一份熱情和藍圖倒是描繪得相當的真切。
然而，當理想真的撞上現實的冰山后，這艘名為“居者有其屋”的新輪，最終也只能說，是完成了一小半的航程，便偏離了軌道，甚至在后來的歲月里，甚至還無意中成為了推高房價的“幫兇”。
為什么這造成這樣的結果呢？
林火旺來之前就已經認真剖析過，答案既簡單又現實，那便是巨大的利益的捆綁與各方力量的博弈結果導致的。
一方面，港府的運轉，肯定需要龐大的財政收入，而土地批租是條捷徑，是“土地財政”賴以維系的根基。
不管是麥理浩，還是他的繼任者們，并非不想多建、快建平價屋邨，但所要面對的現實卻是，他們想做這些就更加需要依賴這些手握資源的“地產諸侯”。
那些盤踞在港島頂端的大亨們，無論是英資的怡和、太古，還是華資的長實、新鴻基、恒基，哪一個又能容忍大規模平價保障房涌入市場，沖擊他們精心維護的高昂房價體系？因為這將意味著利潤被大幅攤薄，甚至資產縮水。
殺頭的買賣有人做，賠本的生意無人問。
這便是任何地方資本都遵循的鐵律，放之四海而皆準。
所以，當面對港府的高聲呼吁，大地產商們要么陽奉陰違，象征性配合；要么干脆抵制、拖延。
港府失去了強有力的執行伙伴，僅靠著自身機構，毫無疑問是效率低下的。為了維系計劃，只能將時限不斷拉長，申請門檻無形中提高，審核程序復雜冗長。
底層那些真正急需改善、在“鴿籠”和木屋中煎熬的市民，看著渺茫的輪候時間和苛刻的條件，只能絕望地將目光投向私人市場，在漫長的等待中被迫耗盡微薄的積蓄去接盤日益高企的私樓。
龐大的住房需求始終得不到有效滿足，反而為地產商們維持高房價提供了支撐——“你看，居者有其屋也供不應求嘛，市價自然堅挺?！?/p>
久而久之，這一盤原本為了惠民的好棋，竟演變成了助長壟斷和推高房價的怪圈。港府被深深套牢在土地財政和地產經濟的戰車上，轉型科技、金融的決心和空間被不斷擠壓。
包括后來的所謂“數碼港”，到頭來也是被地產思維侵蝕，淪為一個掛著高科技羊頭的地產項目。整個城市的經濟結構變得單一而脆弱，物價畸高，貧富差距成了無解的頑疾。
彎路，港島的未來，走了太多的彎路了。
林火旺的目光停留在畫像上某位面目模糊的殖民者臉上，看到了未來二十多年港島一步步走入的發展死胡同，錯失了多少騰飛的契機。他心中忍不住唏噓不已。
穿過典雅的回廊，進入一間布置相當考究的會客廳。
空氣里彌漫著上等紅木和皮革的味道，高喬浩緊張地拉開一張椅子，示意林火旺坐下，自己則有些局促地坐在旁邊，他的身體微微前傾，雙手緊握放在膝蓋上。那份替老板背負的龐大貸款壓力和對眼前局勢的不確定感，讓他額頭上早就已經滿頭大汗了。
港督麥理浩則是換了身舒適的便裝，重新走了進來。
他揮手屏退了侍者，臉上的凝重和適才在廣場上被輿論逼迫的窘迫已經消散，恢復了作為殖民地最高長官應有的沉穩與從容。
“小林生，請隨意，到我這里來，不用拘束。”麥理浩在主人位的沙發坐下，甚至臉上還帶著一絲輕松的笑意，“茶點還合口味嗎？特意請老師傅做的?！?/p>
“有勞費心，非常精緻?！绷只鹜鷱娜莸攸c點頭，端起白瓷杯啜了一口微涼的香茗。
這桌上擺放的幾碟中式點心，的確算得上是可圈可點，清香的綠豆糕，精致的核桃酥，非英式甜點的齁甜，更顯雅致。他剛剛嘗了一塊綠豆糕，清甜適口，確實是地道的老手藝。
麥理寒暄幾句后，目光便落在了面前那厚厚一沓林火旺呈上的計劃書副本上。他收斂起笑容，拿起文件：“小林生請稍候，這【居者有其屋】計劃，容我先大致過目一番?！?/p>
林火旺微微點頭，做了個“請便”的手勢，便和高喬浩安靜地等待。會客室內，此時安靜得就只剩下紙張翻動的沙沙聲。
麥理浩的目光在目錄和摘要間快速移動，然后是項目概述、合作模式、財務模型的關鍵部分。他臉上的輕松愜意漸漸被驚異和凝重取代。他看得很快，但越看眉頭皺得越緊，不是因為計劃不好，而是因為它太好了！好到超出了他作為總督的預期，甚至顛覆了他對資本家追逐利潤本能的認知。
這份計劃書，相當細致、具體、操作性也強，不像是剛剛在倉促之間就擬就的，倒像是經過長時間詳盡調研和周密計算而制定的商業提案。
更讓他心頭震動的是其中關于置地集團的條款。針對保障性住房的開發和運營，置地幾乎只收取一個象征性的“服務費”和極其微薄的管理成本加成。文件中設定的利潤率區間控制在 1%至 5%，在麥理浩看來，這根本就沒有任何的盈利，而是赤裸裸的虧損！
一個小時過去。
林火旺和高喬浩幾乎未發一言，品著茶，吃著點心，耐心等待著。
當林火旺拿起第二塊綠豆糕，剛咬下一口時，麥理浩終于將手中的文件放回了桌面。他抬起頭，眼神里充滿了審視、困惑，還有一絲不易察覺的警惕。
“小林生，”麥理浩也沒有過多的試探與客套，直接就開門見山說道，“看完這份計劃，我真的很震驚，而且更加的疑惑?！?/p>
“港督閣下，請指教?！绷只鹜χ畔赂恻c，神色平靜地應道。
“我不明白?！丙溊砗贫⒅只鹜难劬?，，“據我所知，為了拿下置地集團的控股權，你可是付出了很大的代價，在匯豐銀行和怡和洋行那里都借了巨額債務。
你現在最應該，也是最迫切的任務，難道不是盡快掌控置地的核心業務，利用它旗下那些價值連城的優質土地和頂級物業，創造豐厚的盈利，迅速提升股價，穩定財務，甚至償還部分債務嗎？這才是最符合商業邏輯，也是作為置地主人的職責所在?！?/p>
他拿起計劃書，輕輕拍了拍：“可現在，你卻拿出了這樣一份方案。以近乎免費的姿態，提供土地和開發資源，協助港府大規模建設保障性住房？這其中的商業損失，恕我直言，絕對是一個天文數字。這不符合常理，更加完全不符合一個商人，尤其是一個剛剛進行了一場高風險杠桿收購的商人的行為邏輯。”
麥理浩說到這里頓了一下，才十分慎重地說道:“除非……你想效仿你們歷史上那些備受推崇的人物？寧可自己虧損巨大，也要為港島的草根階層謀福祉？你要做這個時代的圣人？”
面對這近乎攤牌的質疑，林火旺的嘴角卻勾起了一抹耐人尋味的笑意。他沒有直接回答“圣人”與否，而是提出了一個反問：“麥理浩爵士，您是從哪里得出的結論，認為這樣做我一定會虧本呢？”
“哦？”麥理浩眉梢微揚，身體靠回沙發背，仿佛聽到了意料之外卻又意料之中的有趣回應，“這難道不是顯而易見嗎？就在你的計劃書里，白紙黑字寫得清清楚楚！”
他翻開計劃書，準確地點向那些關鍵條款：“你們置地集團與港府的合作方式，無非兩種：一種是置地出讓自有土地用于保障房建設；另一種是港府提供土地，置地負責開發運營。但無論哪一種，計劃書里都明確規定了，置地將完全被隔離在保障性住房的最終定價和銷售環節之外！你們只能收取一個基于成本的‘建設和運營費用’。
雖然你設定了1%到5%的利潤率區間，但麥理浩以一個深諳此道的局內人口吻說道，“在我接觸過的所有港島地產企業中，沒有一家，會把綜合成本，土地、資金、時間、人力、管理等壓縮到這個極限低位來做！
這個賬面上的‘微利’，按照置地的體量和港島地產的正常盈利水平換算，本質上就是巨額的虧損。這就像讓一個頂級廚師去街邊檔賣大包，只收個柴火錢。”他做了一個有力的手勢，強調其不可行性。港島地產的暴利是常態，而這份計劃書要求置地做的，等同于放棄了這份暴利的大頭。
“總督閣下，您看到的，”林火旺臉上的笑容更深，而且還帶著一種俯瞰棋局的從容，“只是計劃書里寫出來給您看的部分?！?/p>
他不等麥理浩反駁，繼續說道：“是的，單看保障房這一塊，置地幾乎無利可圖。但請再仔細看看計劃的配套部分，甚至我附帶呈送的商業開發規劃書。”
林火旺又敲了敲另一份文件:“每一處‘居者有其屋’大型新市鎮的中心位置，都將由我們置地集團主導開發并持有核心商業物業——龍廣場（Dragon Plaza）！這不僅僅是購物中心。它將是集頂級零售、餐飲、娛樂于一體的超級商業綜合體。更重要的是，”
緊接著，林火旺便拋出了最關鍵的核心點，“圍繞每一個大型保障房社區、每一個龍廣場，我們同時規劃了配套的高階寫字樓園區、龍JUMP主題樂園，以及……毗鄰的高品質、市場化的商品住宅項目！”
“與此同時，為了支撐整個社區巨量人口的出行便捷和商業活力，港府必須配合我們，將規劃中的港鐵未來線路，在這些新社區的中心位置——龍廣場的門口，設立站點！站點名稱，必須是‘龍廣場’站?！?/p>
“總督閣下，當幾十萬甚至上百萬的低成本住戶被導入一個新社區時，他們需要消費，需要娛樂，需要就業。龍騰廣場提供零售、餐飲和基礎就業崗位。
高階寫字樓吸引公司入駐，創造本地中高層職缺，也為鄰近高端住宅的居民提供服務需求。主題體驗區吸引家庭和游客。而社區內龐大的居住人流和高品質的生活配套，又反過來支撐了中心商圈、高端樓盤的價值和租金！”
“保障房項目，為我們精準、快速地鎖定了巨量的基礎客源和人氣。而我們在其周邊配套開發并持有的高端商業地產龍廣場、寫字樓、主題娛樂和高端住宅項目，才是真正的利潤源泉所在。保障房建設本身產生的微薄利潤，甚至可以說，是我們獲取政府優惠政策、優惠地塊以及這項巨大基礎客流壟斷性‘導入協議’所必須付出的……渠道費用！”
“這一套打法！”林火旺絲毫不怕泄露地說道，“不僅僅是建房子，是在造城！以平價甚至微利的保障性住房為抓手，導入人口規模，帶動周邊多元化、高附加值的高端物業開發，形成內部經濟循環和品牌價值高地。
人口的規模效應和龍騰品牌的聚集效應一旦形成，其帶來的長期租金收益和資產升值潛力，遠非傳統‘拿地-蓋樓-賣樓’模式可比。龍騰廣場在哪里，哪里就是核心商圈！哪里就是資產增值的中心！”
麥理浩陷入了沉默。他確實看到了林火旺文件中那些商業配套部分的文字，但在這個年代，他無法徹底理解這種“羊毛出在狗身上，豬來買單”的高維商業模式。
在1970年代末的港島，地產商們的玩法原始而高效：拿下一塊地，修蓋大廈，住宅或商用，進行宣傳，預售樓花，借助持續上漲的房價預期進行炒賣，高價出售。
或者持有高端物業收租，坐享其成。在這個黃金時代，只要擁有足夠的資本和渠道拿到位置不錯的地塊，躺賺幾乎是常態。
就像李嘉城的長江實業，剛剛在地鐵上蓋物業的競標中擊敗置地，中標消息傳出，長實股價便如火箭般躥升。
即使當時長實幾乎“兜比臉還干凈”，匯豐等銀行也毫不猶豫地提供十數億的貸款支持其后續開發。
為何？因為市場認為這是包賺不賠且利潤豐厚的“金蛋”。一切核心都在“地段、開發、賣出/持有”這條簡單價值鏈上。
林火旺現在提出的這套計劃，在麥理浩看來，無疑是畫蛇添足。置地本身坐擁金鐘、中環的核心地塊，只做高端租賃或豪宅開發，利潤足以支撐發展。
為何要費盡心機去涉足那些偏遠土地上的大型平價社區開發，還要搭配巨額投入做商業中心、主題樂園？這成本、這精力、這潛在風險與收益比，似乎完全不成比例。
尤其是那計劃書里保障房項目可憐的利潤數字，簡直就是賠本賺吆喝。只有一種解釋似乎說得通——林火旺在下一盤更大的“非商業”棋局，他想收買民心，博取巨大的社會聲望和草根支持，為自己的商業帝國打下不可撼動的政治根基。
但這樣做的代價……動輒數億乃至數十億港幣的利潤舍棄？麥理浩內心搖頭，覺得這太過瘋狂。
在麥理浩的面前，林火旺當然不會向麥理浩完全展露未來的圖景。
比如品牌聚合效應、長線資產價值倍增、對抗經濟周期的能力以及獲得土地資源的效率優勢。他只需要將未來要做的一些表象邏輯說清楚，然后再順著麥理浩部分“正確”的猜測，去包裝一層合理的商業外衣即可。
……