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　　米國(guó)房地產(chǎn)？這讓齊磊本能的想起了次貸危機(jī)。

　　三年后，由米國(guó)房產(chǎn)不良貸款引發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　本能的就想搖頭，不讓吳寧趟這趟渾水。

　　但是細(xì)想了一下，又好像不是那么簡(jiǎn)單，不能武斷地認(rèn)為有次貸危機(jī)就不能投資米國(guó)房地產(chǎn)，事實(shí)可能正好相反。

　　而吳寧見(jiàn)齊磊在沉吟，也把自己的一些想法和考量說(shuō)了出來(lái)。

　　“現(xiàn)在是米國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的時(shí)候，又有德盛做背景，我很容易就能拿到地、開(kāi)發(fā)牌照。甚至借金融便利，實(shí)現(xiàn)拿地、開(kāi)發(fā)、銷售、貸款、貸款金融產(chǎn)品等全套的房地產(chǎn)服務(wù)。”

　　“這里面利潤(rùn)不小。”

　　吳寧知道，齊磊其實(shí)很反感炒房。以前也不止一次說(shuō)過(guò)，商品房市場(chǎng)化沒(méi)有任何問(wèn)題，可是完全套用西方國(guó)家的房產(chǎn)路線是不可行的。

　　因?yàn)椋约覟楸镜闹惺剿季S與西方的自由主義有很大區(qū)別。

　　房子在中國(guó)百姓心中的位置遠(yuǎn)大西方，這會(huì)形成供需關(guān)系極度不平衡的畸形市場(chǎng)。

　　老百姓極度需要房產(chǎn)，可偏偏高度需求又無(wú)法養(yǎng)成市場(chǎng)的自律性。

　　在所有商品中，可能房產(chǎn)是百姓容忍性最高的商品，這自然會(huì)助長(zhǎng)商人的貪欲，鞏固商人的掠奪地位。

　　而房產(chǎn)對(duì)中國(guó)人幸福度的占比又極大，很容易造成很多不必要的麻煩。

　　但是話說(shuō)回來(lái)。我又不在中國(guó)炒房，去禍害米國(guó)人，吳小賤真的一點(diǎn)心理負(fù)擔(dān)都沒(méi)有。

　　“我覺(jué)得，這事兒能干！不見(jiàn)得比股市賺的少，而且風(fēng)險(xiǎn)也更小些。”

　　齊磊下意識(shí)地點(diǎn)了點(diǎn)頭，跟了一句，“是現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)小，以后可就不一定了。”

　　拋開(kāi)個(gè)人情感因素，齊磊再清楚不過(guò)，當(dāng)下可不僅僅是米國(guó)房產(chǎn)最好的時(shí)候，而是最瘋狂的時(shí)候。

　　再次沉吟很久，最終點(diǎn)了點(diǎn)頭，“可以！”

　　吳寧一喜，齊磊說(shuō)可以，那這事兒就成了一半兒了。

　　“不過(guò)！”齊磊話鋒一轉(zhuǎn)，嚴(yán)肅地看著吳寧，“你只能玩兩年，最多三年，之后就得脫身。”

　　吳寧不解，“為什么？”

　　兩三年對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，太短了。

　　齊磊答，“因?yàn)椋讎?guó)樓市最多三年就得塌房！”

　　吳寧聽(tīng)的一支棱，嘴角抽搐，“不…不能吧？你是沒(méi)看見(jiàn)米國(guó)樓市有多火爆，怎么可能兩三年就塌？”

　　“不可能！絕對(duì)不可能！”

　　齊磊笑了，“你還別不信，你聽(tīng)我給你分析。”

　　吳寧明顯不太信任，“你說(shuō)說(shuō)看。”

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　　很多人可能認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)從04年開(kāi)始迎來(lái)了十幾年的瘋狂。可實(shí)際上，和次貸危機(jī)前幾年的米國(guó)比起來(lái)，根本就是小兒科。

　　由于98年的亞洲金融危機(jī)、以及發(fā)生在歐洲的北約轟炸NLM，導(dǎo)致大量資金流入米國(guó)。

　　隨后，互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破碎，又讓最大的資金海綿壓縮，釋放更多的資金。

　　而這么多錢聚集在米國(guó)無(wú)處釋放，同時(shí)，在反恐戰(zhàn)爭(zhēng)之前和初期，米國(guó)國(guó)民收入這一塊又有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，于是大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　這一點(diǎn)上，全世界任何一個(gè)國(guó)家都是一樣的。

　　有錢就蓋房子，誰(shuí)也不能免俗。

　　這直接導(dǎo)致了從2000年左右到2007年，米國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前膨脹。

　　近乎瘋狂。

　　瘋狂到什么程度呢？

　　就不要說(shuō)房?jī)r(jià)了，我們中國(guó)老百姓關(guān)心的那點(diǎn)房?jī)r(jià)在那個(gè)時(shí)期的米國(guó)根本就不夠看，有更荒誕的。

　　那就是，但凡不是流浪漢、破產(chǎn)者，但凡有一份工作，哪怕是餐廳服務(wù)員、臨時(shí)工，你都能買房子。

　　甚至，你連首付都沒(méi)有也能買房子！

　　因?yàn)椋揪筒挥酶妒赘丁?br/>
　　過(guò)癮吧？一分錢不花就能有自己的房子？

　　呵呵，不但不用首付，利息還低呢！可千萬(wàn)別當(dāng)這是好事兒，這是一個(gè)災(zāi)難，是資本的最后瘋狂。

　　要看看0首付是怎么來(lái)的。

　　銀行和機(jī)構(gòu)為了盈利已經(jīng)瘋了，一套房子通過(guò)操作可以貸兩份款。

　　就比如，一套首付30%，貸款70%的公寓，貸款金融機(jī)構(gòu)可以先用正規(guī)渠道從銀行貸出70%，這和我們的貸款流程差不多。

　　然后再在他們的操作之下，用同一套房子再做一份貸款合同，把首付的30%也從銀行貸出來(lái)。

　　于是，不花錢就能擁有房子，利息還低。

　　這種好事兒，普通民眾誰(shuí)不高興？

　　要知道，住房焦慮在任何一個(gè)社會(huì)都是存在了，而且是普遍存在。

　　這直接導(dǎo)致了那幾年米國(guó)房市的野蠻生長(zhǎng)，用戶購(gòu)買欲望激增。而且，哪怕是有錢全款買房也要貸款。

　　可是，對(duì)于相當(dāng)一部分民眾來(lái)說(shuō)，他們是不具備金融思維和長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃的。只圖眼前買到了房，卻沒(méi)有考慮自身能力能不能支撐起高額貸款，以及失業(yè)后的斷供的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致的災(zāi)難。

　　更不要說(shuō)泡沫化房產(chǎn)市場(chǎng)暴雷之后，房?jī)r(jià)暴跌，房子成了負(fù)資產(chǎn)。那些有能力的中產(chǎn)階級(jí)也無(wú)法支撐房屋帶來(lái)的壓力，紛繁破產(chǎn)。

　　而在暴雷之前，這些0首付、家庭收入較低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的貸款者、就成了次級(jí)貸款，就是斷供風(fēng)險(xiǎn)高的貸款用戶。

　　更作死的是，明知次級(jí)貸款存在高風(fēng)險(xiǎn)的情況下，資本依舊貪得無(wú)厭。為了追求利益的最大化，把米國(guó)的樓市貸款與金融掛鉤了。

　　也就是把這些次級(jí)貸款打包成金融產(chǎn)品，最終導(dǎo)致了席卷全球的次貸危機(jī)。

　　這都是齊磊前世記憶帶來(lái)的見(jiàn)識(shí)。

　　可是，怎么解釋才能讓吳寧意識(shí)到兩三年之內(nèi)米國(guó)房市要塌房呢？這卻是個(gè)難題。

　　想了很久，突然發(fā)問(wèn)，“我問(wèn)你，米國(guó)的CDS市場(chǎng)有多大？”

　　吳寧挑眉，突然問(wèn)這個(gè)做什么？不過(guò)也不是什么難題，“大概60多萬(wàn)億吧！”

　　CDS，就是【信用違約互換】。了解一點(diǎn)米國(guó)金融體系的人都知道。

　　說(shuō)直白一點(diǎn)就是，很多銀行、機(jī)構(gòu)、資本為了賺取暴利，經(jīng)常會(huì)采取杠桿操作。

　　至于杠桿操作是什么？

　　舉個(gè)例子，一個(gè)銀行有100億的投資資金，不管他投資什么項(xiàng)目，假設(shè)盈利5%，那就是100億賺5億。

　　可是，假如銀行拿100億做抵押，去借3000億的資金，這就叫加30倍的杠桿。然后再來(lái)看盈利5%，可就完全不一樣了。3000億的5%，就是150億！

　　相當(dāng)于本錢100億來(lái)說(shuō)，就是150%的暴利。

　　可是反過(guò)來(lái)，假如虧損了5%，那么銀行不但賠光了自己的100億，還欠50億。

　　風(fēng)險(xiǎn)與受益同在。這就是杠桿。

　　那么問(wèn)題就來(lái)了，資本也知道加杠桿風(fēng)險(xiǎn)太大，肯定要想辦法規(guī)避吧？

　　有人就想出一個(gè)辦法，給杠桿投資投“保險(xiǎn)”。這種保險(xiǎn)就叫CDS，信用違約互換。

　　比如，還是那家100億資產(chǎn)的銀行A，為了逃避風(fēng)險(xiǎn)，就找到了另一家銀行或者保險(xiǎn)公司B。

　　A對(duì)B說(shuō)，“你幫我的貸款做違約保險(xiǎn)怎么樣？我每年給你1.5億的保費(fèi)，連續(xù)10年，一共15億。

　　A的算盤(pán)是如果賺了，我拿150億盈利的15億給你我也不虧。要是賠了，150億你來(lái)賠，和我也沒(méi)關(guān)系。對(duì)吧？

　　B也好好琢磨了一下，還慎重的做了統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)A在做的生意賠錢的幾率只有1%。

　　一算賬，假設(shè)我收一百單這種擔(dān)保合同，15億乘100，就是1500億。1%賠錢，也就一單賠錢就賠150億，我還剩1350億，還是有得賺的。

　　于是，B就答應(yīng)了給A做保險(xiǎn)。

　　AB都認(rèn)為這筆生意對(duì)自己有利，皆大歡喜。